Déclaration de travaux vs permis de construire : que faut-il pour vos travaux ?

Les critères déterminants : surface et nature des travaux

Le choix entre déclaration préalable et permis de construire repose principalement sur deux critères essentiels : la surface créée et la nature de votre projet. La surface de plancher et l'emprise au sol constituent les indicateurs principaux. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. L'emprise au sol désigne la projection verticale du volume de la construction au sol. Pour les constructions neuves, un permis de construire est obligatoire dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m². Ce seuil passe à 40 m² dans les zones couvertes par un Plan Local d'Urbanisme. Pour les extensions, les mêmes règles s'appliquent, avec une particularité : si l'extension porte la surface totale du bâtiment au-delà de 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire. Au-delà de la surface, certains travaux requièrent systématiquement un permis de construire en raison de leur nature : modification de la structure porteuse, changement de destination d'un bâtiment, travaux sur un immeuble classé ou situé en secteur sauvegardé.

• Surface de plancher et emprise au sol : les deux mesures déterminantes à calculer précisément
• Seuil de 20 m² en zone non couverte par un PLU, 40 m² en zone PLU pour les constructions et extensions
• Obligation de recourir à un architecte au-delà de 150 m² de surface totale après extension
• Nature spécifique des travaux pouvant imposer un permis même en dessous des seuils de surface

Déclaration préalable de travaux : pour quels projets ?

La déclaration préalable constitue une autorisation d'urbanisme simplifiée, adaptée aux projets de moindre envergure. Elle concerne principalement les constructions nouvelles ou extensions dont la surface de plancher ou l'emprise au sol se situe entre 5 m² et 20 m² (ou 40 m² en zone PLU). Les abris de jardin, garages, vérandas et petites extensions de maison entrent typiquement dans cette catégorie. La déclaration préalable s'applique également aux modifications de l'aspect extérieur d'un bâtiment existant : ravalement de façade avec changement de couleur ou de matériau, création de nouvelles ouvertures (fenêtres, portes), installation de panneaux solaires, pose de volets d'une couleur différente. Les clôtures et portails nécessitent aussi une déclaration préalable dans de nombreuses communes. La piscine extérieure non couverte dont le bassin mesure entre 10 m² et 100 m² relève de cette procédure. Le délai d'instruction est d'un mois à compter du dépôt du dossier complet, contre trois mois pour un permis de construire. Cette rapidité constitue l'un des avantages majeurs de la déclaration préalable. Attention toutefois : même si votre projet semble inférieur aux seuils, vérifiez les règles locales d'urbanisme qui peuvent imposer des contraintes supplémentaires.

• Constructions entre 5 m² et 20 m² (ou 40 m² en zone PLU) : abris, garages, extensions
• Modifications de l'aspect extérieur : ravalements, ouvertures, panneaux solaires, volets
• Piscines non couvertes de 10 m² à 100 m², clôtures et portails selon les communes
• Délai d'instruction réduit à un mois contre trois mois pour un permis de construire

Permis de construire : les projets concernés

Le permis de construire s'impose pour tous les projets de construction ou d'extension dépassant les seuils de la déclaration préalable. Toute construction nouvelle dont la surface de plancher ou l'emprise au sol excède 20 m² nécessite cette autorisation. Cela inclut les maisons individuelles, les bâtiments agricoles, industriels ou commerciaux de grande envergure. Pour les extensions, le permis est requis au-delà de 20 m² ou 40 m² selon la zone, et systématiquement lorsque la surface totale après travaux dépasse 150 m². Les surélévations de maison, qui modifient le volume du bâtiment et sa hauteur, entrent généralement dans cette catégorie. Le permis de construire s'applique également aux piscines couvertes ou dont le bassin dépasse 100 m², aux travaux modifiant les structures porteuses d'un bâtiment, et aux changements de destination (transformer un local commercial en habitation, par exemple). Les projets en secteur protégé ou à proximité de monuments historiques nécessitent un permis de construire assorti de l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. La procédure d'instruction dure trois mois pour une maison individuelle, deux mois pour les autres constructions. Ce délai peut être prolongé si des pièces manquent au dossier ou si des consultations supplémentaires sont nécessaires.

• Toute construction neuve ou extension supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone PLU)
• Surélévations modifiant le volume, piscines couvertes ou de plus de 100 m²
• Modifications de structures porteuses et changements de destination de bâtiments
• Délais d'instruction de 2 à 3 mois selon le type de projet, prolongeables

Cas particuliers et exceptions à connaître

Certaines situations sortent du cadre standard et méritent une attention particulière. Les travaux d'urgence nécessaires à la sauvegarde d'un bâtiment peuvent être réalisés sans autorisation préalable, mais doivent être régularisés rapidement. Les constructions temporaires de moins de trois mois ne nécessitent généralement aucune autorisation, sauf en site classé. En zone agricole ou naturelle, les règles sont souvent plus restrictives : même une petite construction peut nécessiter un permis de construire. Les monuments historiques et leurs abords (périmètre de 500 m) imposent des contraintes spécifiques avec obligation d'obtenir l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Les copropriétés ajoutent une couche de complexité : au-delà de l'autorisation d'urbanisme, vous devez obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Certains travaux, bien que dispensés de déclaration préalable ou de permis, restent soumis au règlement du Plan Local d'Urbanisme : vérifiez toujours les règles applicables à votre parcelle. Les aménagements intérieurs sans modification de façade ni changement de destination ne requièrent aucune autorisation, sauf en secteur sauvegardé. Enfin, attention aux règles spécifiques dans les lotissements : le cahier des charges peut imposer des obligations supplémentaires.

• Travaux d'urgence dispensés temporairement, constructions de moins de 3 mois
• Zones agricoles et naturelles avec règles plus restrictives même pour petites surfaces
• Monuments historiques et périmètre de 500 m nécessitant l'avis de l'ABF
• Copropriétés : autorisation d'urbanisme + accord de l'assemblée générale obligatoire

Constitution du dossier : les pièces nécessaires

La qualité de votre dossier conditionne directement la rapidité d'instruction et l'obtention de votre autorisation. Pour une déclaration préalable, le formulaire Cerfa n°13703 doit être complété avec précision. Vous devrez fournir un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions, des plans des façades et toitures, ainsi qu'un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. Des photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain complètent le dossier. Pour un permis de construire, le formulaire Cerfa n°13406 (maison individuelle) ou 13409 (autres projets) constitue la base. Le dossier s'enrichit de pièces supplémentaires : plan de coupe du terrain, notice décrivant le projet, plans détaillés de chaque niveau, calcul de la surface de plancher. Selon la nature du projet, des documents complémentaires peuvent être exigés : étude d'impact, attestation de prise en compte de la réglementation thermique, étude de sol. L'intervention d'un architecte est obligatoire pour les projets dépassant 150 m² : il signera les plans et validera la conformité du projet. Quatre exemplaires du dossier complet doivent être déposés en mairie ou envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception. Un cinquième exemplaire est nécessaire si le projet se situe en zone protégée.

• Formulaires Cerfa spécifiques : 13703 pour déclaration préalable, 13406 ou 13409 pour permis
• Plans obligatoires : situation, masse, façades, coupes, insertion environnementale
• Documents complémentaires selon projet : études techniques, attestations réglementaires
• Dépôt de 4 exemplaires en mairie ou par courrier recommandé avec AR

Délais d'instruction et affichage obligatoire

Une fois votre dossier déposé, la mairie dispose d'un délai légal pour instruire votre demande. Ce délai est d'un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire autre qu'une maison individuelle, et trois mois pour une maison individuelle. La mairie peut prolonger ce délai d'un mois si votre dossier est incomplet ou nécessite des consultations supplémentaires. Elle doit vous notifier cette demande de pièces complémentaires dans le premier mois. En l'absence de réponse à l'issue du délai d'instruction, votre autorisation est considérée comme tacitement accordée, sauf en secteur protégé où le silence vaut refus. Dès réception de votre autorisation, vous devez afficher un panneau sur votre terrain, visible depuis la voie publique, mentionnant les caractéristiques essentielles du projet et les voies de recours. Cet affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux. Il déclenche le délai de recours des tiers : deux mois durant lesquels vos voisins peuvent contester le projet. La date d'affichage doit être notifiée en mairie par lettre recommandée. Conservez précieusement votre autorisation et les preuves d'affichage : elles seront nécessaires lors de la déclaration d'achèvement des travaux.

• Délais d'instruction : 1 mois (déclaration préalable), 2-3 mois (permis de construire)
• Possibilité de prolongation d'un mois en cas de dossier incomplet
• Accord tacite possible après expiration du délai, sauf en secteur protégé
• Affichage obligatoire sur terrain pendant toute la durée des travaux, déclenchant délai de recours de 2 mois

Validité et démarches en fin de travaux

Votre autorisation d'urbanisme n'est pas acquise indéfiniment. Une déclaration préalable ou un permis de construire est valable trois ans à compter de sa délivrance. Les travaux doivent être commencés dans ce délai, faute de quoi l'autorisation devient caduque. Une fois les travaux démarrés, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an, sous peine de péremption. Il est possible de demander une prorogation d'un an, à solliciter deux mois avant l'expiration du délai initial. Cette demande n'est recevable que si les règles d'urbanisme n'ont pas évolué de manière défavorable au projet. À l'achèvement des travaux, vous devez déposer une déclaration attestant la conformité des travaux (DAACT). Cette formalité s'effectue via le formulaire Cerfa n°13408 pour un permis de construire ou 13407 pour une déclaration préalable. La mairie dispose alors de trois ou cinq mois selon le type de projet pour vérifier la conformité. Elle peut effectuer une visite de contrôle. En cas de non-conformité constatée, des sanctions peuvent être appliquées : mise en conformité imposée, amende, voire démolition dans les cas graves. Conservez tous les documents relatifs à votre autorisation pendant trente ans minimum.

• Validité de 3 ans : travaux à commencer dans ce délai sous peine de caducité
• Interruption maximale d'un an une fois les travaux démarrés
• Possibilité de prorogation d'un an si demande 2 mois avant expiration
• Déclaration d'achèvement obligatoire avec contrôle possible de conformité par la mairie

Conclusion